摘要
中信证券财富管理与中信里昂研究观点一致。根据中信里昂研究在2026年5月11日发布的题为《1Q26earnings:hits and misses》的报告，新加坡房地产投资信托基金（S-Reits）业绩基本符合预期，星狮物流工业信托（FLT）和新达信托（Suntec）表现优于市场一致预期。写字楼与零售板块继续录得健康租金调升率，多数Reits已对冲今年公用事业成本。主要低于预期因素包括凯德腾飞房产信托（CLAR）与丰树工业信托（MINT）美国资产表现疲软，而中国资产继续拖累丰树物流信托（MLT）与丰树泛亚商业信托（MPACT）表现。
积极因素与消极因素
S-Reits业绩基本符合预期，市场关注公用事业成本上升。虽然多数S-Reits已对冲本年公用事业费率，但分析指出若费率持续上升工业类Reits将受更大影响。
本次业绩亮点包括吉宝数据中心信托（KDCREIT）强劲的租金调升率、丰树物流信托中国资产连续第六个季度收窄负租金调升率，以及星狮物流工业信托核心每单位派息（DPU）超预期。写字楼与零售运营指标保持持续增长动能。
低于预期因素包括凯德腾飞房产信托（CLAR）美国资产疲软、凯德综合商业信托（CICT）各板块出租率下滑、丰树工业信托（MINT）美国数据中心资产表现欠佳，以及丰树泛亚商业信托（MPACT）中国资产持续负租金调升。
重点公司点评
凯德腾飞房产信托（CLAR）：2026年一季度整体组合出租率下降40个基点至90.5%，此趋势自2023年中持续至今。美国资产疲软及租户决策周期延长将短期压制出租率。公司指引2026财年租金调升率为中个位数。
凯德综合商业信托（CICT）：管理层表示整体出租率降至95.2%系特定租户因素而非宏观影响。宣布为Plaza Sing和Atrium进行1.6亿新加坡元的资产提升工程（AEI），作为投资组合更新的一部分。
ESR-REIT（EREIT）：可分派收入同比增1.4%符合预期。租金调升率保持健康达9.2%，物流与高科技板块领涨，符合管理层对2026财年中个位数的指引。
星狮地产信托（FCT）：业绩符合预期。负债率处历史舒适区间上限。计划以4.7亿新加坡元（退出收益率4.5%）出售WhiteSands或使负债率回归舒适水平。
吉宝房地产信托（KREIT）：虽拥有最优质写字楼组合，但高负债率、接近满租导致的租金提升空间有限、低租约到期量及2027年周年分配结束将抑制DPU增长。
吉宝数据中心信托（KDCREIT）：2026年一季度DPU符合预测并略超市场一致预期。2026年一季度51%的租金调升率超预期。健康负债率35.1%，意味着有5.5亿新加坡元债务空间，日本、韩国、欧洲与新加坡为重点拓展市场。
丰树工业信托（MINT）：2026财年DPU低于预测，主因美国数据中心续约率低。计划处置5-6亿新加坡元非核心美国数据中心及表现欠佳新加坡资产。
丰树物流信托（MLT）：业绩符合预期。中国资产负租金调升率持续收窄为亮点，但完全企稳或需一年时间。香港2027财年租金调升前景亦承压。公司优先处置2-3亿新加坡元资产。
丰树泛亚商业信托（MPACT）：业绩符合预期。出租率持稳但海外资产租金调升疲软，FestivalWalk（-10.8%）与中国资产（-21%）录得负调升。2026财年资产处置后负债率回落至舒适区间36.5%。
新达信托（SUNTEC）：2026年一季度DPU超市场预期1.4%，主因再融资成本降低。继续指引新加坡写字楼与商场租金调升率+5%至+10%。计划近期收购9PenangRoad项目。
星狮物流工业信托（FLT）：2026上半年DPU为2.95新加坡分，超市场一致预期2%。2026上半年核心分派环比增4.8%/同比增11.9%超预期，源于资产组合改善及汇率利好。杠杆率健康在34.4%，短期目标考虑计划收购。